Si es ciudadano estadounidense mirando una villa en Marbella, un apartamento en Costa del Sol o cualquier inmueble español, comprarlo es el equivalente legal y fiscal a estar a caballo de dos jurisdicciones a la vez. España tiene su sistema de escritura, sus declaraciones fiscales, sus exigencias de cuenta bancaria. EE. UU., simultáneamente, considera su propiedad española un specified foreign asset con obligaciones FBAR, FATCA y Form 8938 que no desaparecen por haber comprado ante notario español. Esta es la guía operativa 2026 que repasamos con clientes estadounidenses antes de cualquier compra, escrita desde nuestro despacho en Marbella, donde cerramos varias operaciones de compradores estadounidenses al mes.
La regla de los dos abogados
La decisión más importante de partida: necesita ambos un CPA estadounidense familiarizado con cuestiones transfronterizas Y un abogado español. No uno u otro. El reparto es claro:
| Lado EE. UU. (su CPA) | Lado España (su abogado español) |
|---|---|
| FATCA / FBAR / Form 8938 | Diligencia debida del inmueble (titularidad, cargas, urbanístico) |
| Foreign tax credit por impuesto pagado en España | Tramitación del NIE |
| Implicaciones estatales (CA, NY especialmente) | Apertura de cuenta bancaria |
| Posición de tratado en alquiler / venta | Firma de la escritura notarial |
| Reporte de entidades españolas (si las hay) | Declaraciones fiscales españolas (IRNR / Modelo 210) |
| Interacción con planificación sucesoria | Coordinación de plusvalía e ITP |
Un abogado estadounidense no puede asesorar sobre derecho español; un abogado español no puede asesorar sobre fiscalidad estadounidense. Contratar ambos cuesta unos miles de dólares en honorarios y previene problemas de seis cifras. Coordinamos con el CPA estadounidense en cada expediente de comprador estadounidense que llevamos.
Por qué los compradores estadounidenses eligen Costa del Sol
Tres factores reaparecen constantemente:
- Estilo de vida y clima, sobre todo para jubilados y ejecutivos en remoto. Marbella, Estepona y Sotogrande tienen comunidades estadounidenses establecidas (colegios internacionales, clínicas en inglés, redes expatriadas consolidadas).
- Cobertura de divisa. Algunos compradores buscan explícitamente activos no denominados en USD: el inmobiliario español ofrece exposición en EUR.
- Vía de residencia europea (vía Golden Visa o Visa No Lucrativa). El cauce inmobiliario de la Golden Visa se extinguió en 2024, pero la compra sigue apoyando indirectamente el perfil de Visa No Lucrativa.
El mercado de Marbella en concreto ha sido el más resiliente entre los grandes españoles a lo largo de 2024–25, con valores prime al alza ~6% interanual según los últimos datos de Tinsa. El inventario en el segmento +1,5 M € sigue ajustado.
Qué activa la compra en EE. UU.
Tres declaraciones a conocer — su CPA las gestiona, pero conviene entender el marco:
1. FBAR (FinCEN Form 114)
Se exige si el saldo agregado de cuentas financieras extranjeras supera 10.000 USD en cualquier momento del año. La cuenta bancaria española para financiar la compra cuenta. Aunque solo retenga la entrada brevemente antes de transferirla al vendedor, el FBAR se activa.
- Umbral: 10.000 USD agregado, en cualquier momento del año
- Presentación: electrónica vía BSA E-Filing System, vence 15 abril (prórroga automática a 15 octubre)
- Sanción: civiles por incumplimiento no doloso hasta 10.000 USD por cuenta y año; dolosas drásticamente mayores
- Importante: el inmueble en sí no activa FBAR — solo cuentas financieras. Su cuenta bancaria española sí.
2. Form 8938 (FATCA)
Se presenta con el 1040 estadounidense por personas físicas con specified foreign financial assets sobre umbrales:
| Estado civil | Umbral residiendo en el extranjero | Umbral residiendo en EE. UU. |
|---|---|---|
| Soltero | 200K USD fin de año / 300K en cualquier momento | 50K / 75K |
| Casado conjunta | 400K / 600K | 100K / 150K |
El inmueble español a título personal no cuenta. El inmueble español en entidad extranjera (p. ej. SL española) generalmente sí. La cuenta bancaria española sí. Por tanto, las compras a título personal evitan Form 8938 salvo que la cuenta bancaria u otros activos extranjeros superen umbrales por sí mismos.
3. Convenio España-EE. UU. (Convenio de 1990, modificado 2013)
El convenio reparte la primacía impositiva por tipo de renta:
- Rentas de alquiler de inmueble español: España primaria, EE. UU. acredita (foreign tax credit, Form 1116).
- Ganancias en venta del inmueble español: España primaria, EE. UU. acredita.
- Rentas de fuente estadounidense (dividendos USA, US Social Security, distribuciones de IRA): EE. UU. primario mientras es residente; España primaria si pasa a ser residente español.
En la práctica, el impuesto español sobre renta inmobiliaria suele ser el mayor, así que el foreign tax credit absorbe íntegramente el impuesto español y el neto adicional en EE. UU. suele ser cero. Pero presenta ambas declaraciones.
Qué activa la compra en España
Si es no residente al cierre (no residente fiscal español, solo comprador), se enfrenta al stack estándar de no residentes — vea nuestra guía Comprar Propiedad en España para el marco general. Lo específico de ciudadano estadounidense:
- NIE obligatorio en el notario. Use poder a favor de su abogado español para evitar el viaje — vea nuestra página de servicio NIE o guía completa de NIE. Plazo 2–3 semanas.
- Cuenta bancaria española para transferir el precio y pagar impuestos. Los principales bancos abren cuenta a no residentes ciudadanos de EE. UU., pero muchos exigen visita presencial a la sucursal de Marbella o más cercana (o poder notarial coordinado por nosotros).
- IRNR anual / Modelo 210 — aunque no alquile el inmueble, España grava una “renta imputada” al no residente propietario, calculada sobre 1,1–2% del valor catastral, al 19% (¿se aplica a EE. UU. el trato UE/EEE? No — EE. UU. es no UE, así que el tipo es 24%). Presentación anual.
- Plusvalía municipal en la venta — vea nuestra guía de ganancia patrimonial.
- Retención del 3% en venta — al vender, el comprador retiene 3% del precio para Hacienda, acreditado contra la cuota IRNR final. Téngalo previsto en su modelo de salida.
Si pasa a ser residente fiscal español
Pasar más de 183 días por año natural en España le convierte en residente fiscal español — y el cuadro transfronterizo cambia sustancialmente:
- Modelo 720 entra en juego. Debe declarar todos los activos extranjeros (IRAs, cuentas de inversión, inmuebles en EE. UU., LLCs extranjeras) sobre umbrales de 50.000 €. Vea nuestra guía Modelo 720.
- Impuesto sobre el Patrimonio puede aplicar sobre patrimonio neto mundial sobre umbral autonómico (Andalucía tiene bonificación 100%, efectivamente cero para residentes andaluces).
- Ley Beckham — si se muda por oferta de empleo, el régimen especial Beckham ofrece 6 ejercicios de 24% plano sobre rentas españolas y exención de rentas no españolas. Crítico: solicitarlo en los 6 meses siguientes al alta laboral y no haber sido residente fiscal en los 5 años previos.
- Sucesión — la legítima española prevalece sobre la libertad testamentaria estadounidense salvo elección de ley nacional vía professio iuris. Vea nuestra guía de testamento español transfronterizo.
Cinco errores frecuentes del comprador estadounidense
- Tratar la compra española como mero papeleo de EE. UU. Saltarse FBAR / Form 8938 porque “el inmueble está en España” es el error más común y el más caro. Las sanciones no son menores.
- Comprar vía LLC estadounidense por “protección patrimonial”. Añade declaraciones de Sociedades en España, retenciones y complejidad sin beneficio real para vivienda personal. Hemos dedicado más tiempo a deshacer compras mal estructuradas vía LLC que a montarlas.
- Olvidar el IRNR / Modelo 210 anual. Aunque no haya alquiler, los no residentes propietarios deben presentar la imputación anual. El olvido genera recargos y complica la futura venta.
- No coordinar plazos. Las transferencias internacionales tardan 2–5 días hábiles, el notario necesita los fondos antes de firmar la escritura y el reloj de la reserva del vendedor no se detiene. Reserve 7–10 días hábiles de margen.
- Asumir que el abogado español cubre la fiscalidad estadounidense. No lo hace, no puede, no debe. Incorpore a su CPA desde el primer día.
Qué coordinamos desde Marbella
Para compradores estadounidenses solemos llevar un único encargo que cubre:
- Diligencia debida previa a la compra (titularidad, cargas, urbanístico, gastos de comunidad, certificado energético)
- NIE para ambos cónyuges vía poder notarial firmado ante cualquier notario estadounidense
- Apertura de cuenta bancaria en sucursal de Marbella (CaixaBank, Sabadell, Bankinter), coordinada para fondear antes del notario
- Firma notarial en Marbella (puede asistir presencialmente u otorgar poder)
- Inscripción en Registro de la Propiedad y alta fiscal (IBI, plusvalía, IRNR)
- Modelo 210 del primer año al ejercicio siguiente, con paso a su representante fiscal habitual
Coordinamos directamente con su CPA estadounidense durante todo el proceso para que el calendario transfronterizo cuadre. La mayoría de compras de comprador estadounidense cierra en 6–10 semanas desde la reserva hasta las llaves.
Si está a 1–6 meses de una compra en Costa del Sol, reserve una consulta gratuita. Los 30 minutos suelen amortizarse de sobra en problemas detectados a tiempo — la mayoría de errores que vemos eran prevenibles en fase de planificación.
