Vender una propiedad española siendo no residente es un hecho fiscal con tres piezas en juego: la retención del 3% que el comprador debe ingresar a Hacienda, la ganancia patrimonial declarada en el Modelo 210 dentro de los cuatro meses siguientes a la venta, y la plusvalía municipal del Ayuntamiento. Si falla alguna, o se atasca la operación, o paga miles de más. Esta es la guía operativa que usamos con clientes no residentes que venden en Costa del Sol en 2025.
El doble tipo: 19% / 24%
Las ganancias patrimoniales por venta de inmuebles situados en España obtenidas por no residentes tributan bajo el IRNR:
- No residentes UE / EEE — 19% sobre la ganancia neta.
- No residentes fuera de la UE (incluyendo Reino Unido tras el Brexit) — 24% sobre la ganancia neta.
No hay escala progresiva, ni reducción, ni mínimo exento anual. El régimen es más sencillo que la escala progresiva del residente (también 19–28%), pero el 24% del no UE es notablemente más duro que el régimen residente.
Cómo se calcula “la ganancia”
La ganancia gravable es valor de transmisión menos valor de adquisición, ambos ajustados:
Valor de transmisión = precio efectivamente percibido, menos:
- Comisión de la inmobiliaria del vendedor
- Plusvalía municipal pagada por el vendedor (si la asume el vendedor)
- Coste del Certificado de Eficiencia Energética
- Otros gastos de venta documentados
Valor de adquisición = precio original de compra, más:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, AJD) pagado en la adquisición — habitualmente 6–10% del precio
- Notaría, Registro, comisiones de agente al adquirir
- Mejoras documentadas (no mantenimiento) — reforma de cocina sí, repintado no
- Amortización anual aplicada si el inmueble se alquiló (esta REDUCE el valor de adquisición)
Ejemplo. Compra 2010 por 400.000 €. ITP + notaría + Registro + agente: 36.000 €. Cocina nueva 2015: 18.000 €. Venta 2025 por 620.000 €. Comisión inmobiliaria y plusvalía: 25.000 €.
- Valor de transmisión = 620.000 − 25.000 = 595.000 €
- Valor de adquisición = 400.000 + 36.000 + 18.000 = 454.000 €
- Ganancia neta = 595.000 − 454.000 = 141.000 €
- IRNR (no residente UE, 19%) = 26.790 €
- IRNR (no residente no UE, 24%) = 33.840 €
Los 18.000 € en mejoras son lo que más se les escapa a los no residentes. Conserve facturas de cualquier obra superior a 1.000 € durante todo el periodo de tenencia.
La retención del 3% — Modelo 211
La ley española hace al comprador de inmuebles a no residentes corresponsable del IRNR del vendedor, así que impone una retención del 3% sobre el precio de venta. El comprador presenta Modelo 211 dentro del mes siguiente a la firma e ingresa el 3% a Hacienda. El vendedor recibe 620.000 € menos el 3% = 601.400 € en el cierre.
Dos puntos clave:
- La retención del 3% es un anticipo, no impuesto definitivo. Se acredita contra la cuota del IRNR al presentar el Modelo 210.
- Si la cuota real es menor que la retención, hay devolución. Es común en propiedades compradas antes del crash de 2008 que no se recuperaron mucho, o con grandes mejoras documentadas.
En el ejemplo:
- Retención 3%: 620.000 × 3% = 18.600 €
- Cuota IRNR (UE): 26.790 €
- A ingresar adicionalmente en Modelo 210: 8.190 €
Si la ganancia fuera pequeña (50.000 €):
- Cuota IRNR (UE): 9.500 €
- Retención 3%: 18.600 €
- Devolución a solicitar: 9.100 € (vía Modelo 210)
La plusvalía municipal — el segundo impuesto
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, es un tributo independiente del Ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo (no la edificación) durante el periodo de tenencia.
La sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 anuló el método objetivo fijo anterior. Hoy el vendedor puede elegir entre:
- Método objetivo: valor catastral × coeficiente municipal según años de tenencia.
- Método real: incremento real de valor catastral del suelo entre compra y venta, por la cuota de propiedad, al tipo municipal (normalmente 25–30%).
El contribuyente elige el método que le dé menor cuota. Si no hay incremento real (venta con pérdida en términos de suelo), no hay plusvalía — pero igualmente debe presentar la declaración.
La paga el vendedor. El plazo varía por municipio, normalmente 30 días desde la firma notarial. En Marbella el tipo está en la franja moderada; en Madrid y Barcelona puede ser relevante.
Plazos — anótelos
| Modelo | Plazo | Quién declara |
|---|---|---|
| Modelo 211 (retención 3%) | 1 mes desde la firma | Comprador |
| Modelo 210 (IRNR ganancia) | 4 meses desde la firma | Vendedor (no residente) |
| Plusvalía municipal | 30 días desde la firma (varía por municipio) | Vendedor |
Si se le pasa el Modelo 210, los recargos van del 1% (hasta 3 meses) al 15% (más de 12 meses), más intereses. El plazo es firme — presente aunque no tenga el cálculo final cerrado; podrá rectificar.
Convenios de doble imposición
La mayoría de países con población significativa propietaria en España tiene convenios que otorgan a España la potestad principal sobre las ganancias inmobiliarias, con deducción en el país de residencia:
- Reino Unido — Convenio UK-ES: España principal, UK acredita.
- Alemania — DE-ES: España principal, Alemania acredita.
- Francia — FR-ES: España principal, Francia acredita.
- Estados Unidos — US-ES: España principal, EE. UU. acredita vía foreign tax credit.
En la práctica el impuesto español suele ser el mayor de la cadena, de modo que el país de residencia acredita íntegramente el pago en España y no hay imposición adicional. Verifíquelo siempre con asesor fiscal local antes de la venta.
Plazos de devolución
Las devoluciones por Modelo 210 tardan típicamente 6–12 meses. Hacienda puede pedir documentación (facturas de mejoras, escrituras) — responda en el plazo de 10 días o el expediente caduca. Las devoluciones se transfieren a cuenta española o, con trámite adicional, a cuenta SEPA en la UE.
Errores frecuentes que llevan a sobrepagar
- Olvidar las mejoras. Reforma de baño, garaje, piscina — todo reduce ganancia. Reconstruya con extractos bancarios si hace falta.
- Olvidar el ITP de la compra. Suma 6–10% al valor de adquisición. Recupere la escritura original.
- Usar valoración de mercado en lugar del precio de venta real. Hacienda valora por escritura; las opiniones de mercado no entran.
- Presentar solo Modelo 210 e ignorar la plusvalía. Son independientes. El Ayuntamiento envía liquidación 6–12 meses después.
- No solicitar devolución en plazo de 4 años. Las devoluciones prescriben — presente Modelo 210 aunque no haya cuota a pagar, solo para iniciar el plazo.
Si va a sacar una propiedad española al mercado en los próximos 12 meses y quiere un proceso limpio desde el agente hasta la devolución, reserve una consulta gratuita. Coordinamos con su agente vendedor y su asesor en origen para que la firma cierre con la posición fiscal ya mapeada, no resuelta a posteriori.
