Der Verkauf einer spanischen Immobilie als Nichtansässiger ist ein steuerlicher Vorgang mit drei beweglichen Teilen: dem 3 %-Einbehalt, den der Käufer einzubehalten und an die Hacienda abzuführen hat, der Veräußerungsgewinnsteuer (IRNR), die innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf über das Modelo 210 erklärt wird, und der kommunalen Plusvalía, die das Rathaus festsetzt. Bei einem Fehler in einem dieser Punkte stockt entweder der Verkauf oder Sie zahlen Tausende zu viel. Dies ist die Arbeitsanleitung, mit der wir nichtansässige Mandanten beim Verkauf von Costa-del-Sol-Immobilien 2025 begleiten.
Die Aufteilung 19 % / 24 %
Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf in Spanien belegener Immobilien durch Nichtansässige werden nach dem Nichtansässigen-Einkommensteuergesetz (IRNR) besteuert:
- EU- / EWR-Nichtansässige — 19 % Pauschalsatz auf den Nettogewinn.
- Nicht-EU-Nichtansässige (einschließlich UK nach dem Brexit) — 24 % Pauschalsatz auf den Nettogewinn.
Es gibt keine progressive Skala, keinen Freibetrag, keinen jährlichen Steuerfreibetrag. Das Regime ist einfacher als die progressive Skala für Ansässige (ebenfalls 19–28 %), aber der 24 %-Satz für Nicht-EU-Bürger ist deutlich härter als das Regime für Ansässige.
Wie “der Gewinn” berechnet wird
Der steuerpflichtige Gewinn ist Veräußerungswert minus Anschaffungswert, beide bereinigt:
Veräußerungswert = tatsächlich erzielter Verkaufspreis, abzüglich:
- Maklerprovision des verkäuferseitigen Maklers
- Vom Verkäufer getragene kommunale Plusvalía
- Kosten des Energieausweises
- Sonstige dokumentierte Verkaufskosten
Anschaffungswert = ursprünglicher Kaufpreis, zuzüglich:
- Grunderwerbsteuer (ITP, AJD), gezahlt beim Erwerb — typischerweise 6–10 % des Kaufpreises
- Notar, Grundbuch, Maklergebühren beim Erwerb
- Dokumentierte Modernisierungen (keine Instandhaltung) — Küchenrenovierung ja, Streichen nein
- Jährliche Abschreibung, falls die Immobilie vermietet war (diese MINDERT den Anschaffungswert)
Rechenbeispiel. Erwerb 2010 für 400.000 €. ITP + Notar + Grundbuch + Makler: 36.000 €. Neue Küche 2015: 18.000 €. Verkauf 2025 für 620.000 €. Maklerprovision und Plusvalía: 25.000 €.
- Veräußerungswert = 620.000 − 25.000 = 595.000 €
- Anschaffungswert = 400.000 + 36.000 + 18.000 = 454.000 €
- Nettogewinn = 595.000 − 454.000 = 141.000 €
- IRNR (EU-Nichtansässiger, 19 %) = 26.790 €
- IRNR (Nicht-EU-Nichtansässiger, 24 %) = 33.840 €
Die 18.000 € an Modernisierungen sind das, was die meisten Nichtansässigen übersehen. Belege für jede Maßnahme über 1.000 € sollten über die gesamte Haltedauer aufbewahrt werden.
Der 3 %-Einbehalt — Modelo 211
Das spanische Recht macht den Käufer einer Immobilie von einem Nichtansässigen für die IRNR des Verkäufers mithaftbar und schreibt deshalb einen 3 %-Einbehalt auf den Verkaufspreis vor. Der Käufer reicht das Modelo 211 innerhalb eines Monats nach Beurkundung ein und zahlt die 3 % an die Hacienda. Sie erhalten 620.000 € minus 3 % = 601.400 € bei der Beurkundung.
Zwei wichtige Punkte:
- Der 3 %-Einbehalt ist eine Vorauszahlung, keine endgültige Steuer. Er wird auf Ihre IRNR-Schuld angerechnet, wenn Sie das Modelo 210 einreichen.
- Liegt Ihre tatsächliche IRNR-Schuld unter dem 3 %-Einbehalt, erhalten Sie eine Erstattung. Das ist häufig bei Immobilien, die vor dem Crash 2008 gekauft wurden und sich nicht stark erholt haben, oder die von hohen dokumentierten Modernisierungen profitieren.
In unserem obigen Beispiel:
- 3 %-Einbehalt: 620.000 × 3 % = 18.600 €
- IRNR-Schuld (EU): 26.790 €
- Zusätzlich zu zahlen über Modelo 210: 8.190 €
Wäre der Gewinn dagegen klein (50.000 €):
- IRNR-Schuld (EU): 9.500 €
- 3 %-Einbehalt: 18.600 €
- Zu erstatten: 9.100 € (Antrag über Modelo 210)
Kommunale Plusvalía — die zweite Steuer
Der Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), allgemein kommunale Plusvalía genannt, ist eine eigenständige Steuer des Rathauses auf den Anstieg des Bodenwerts (nicht des Gebäudewerts) während der Haltedauer.
Das Urteil des Verfassungsgerichts von 2021 hat die alte Festkoeffizientenmethode als verfassungswidrig aufgehoben. Verkäufer können nun wählen zwischen:
- Objektive Methode: Katasterwert × kommunaler Koeffizient nach Haltedauer.
- Methode des realen Gewinns: tatsächlicher Anstieg des Boden-Katasterwerts zwischen Kauf und Verkauf, multipliziert mit dem Eigentumsanteil des Verkäufers, besteuert zum kommunalen Satz (typischerweise 25–30 %).
Der Steuerpflichtige wählt die Methode mit der niedrigeren Steuer. Liegt kein realer Gewinn vor (Verkauf mit Verlust beim Bodenwert), fällt keine Plusvalía an — die Erklärung muss aber dennoch eingereicht werden.
Die Plusvalía zahlt der Verkäufer. Die Frist variiert je nach Gemeinde, typischerweise 30 Tage ab notarieller Beurkundung. In Marbella liegt der Satz im moderaten Bereich; in Madrid und Barcelona kann er erheblich sein.
Fristen — bitte vormerken
| Erklärung | Frist | Wer reicht ein |
|---|---|---|
| Modelo 211 (3 %-Einbehalt) | 1 Monat ab Beurkundung | Käufer |
| Modelo 210 (IRNR-Gewinn) | 4 Monate ab Beurkundung | Verkäufer (Nichtansässiger) |
| Kommunale Plusvalía | 30 Tage ab Beurkundung (variiert je Gemeinde) | Verkäufer |
Wird das Modelo 210 versäumt, fallen Verspätungszuschläge von 1 % (innerhalb von 3 Monaten) bis 15 % (mehr als 12 Monate) zuzüglich Zinsen an. Die Frist ist hart — reichen Sie ein, auch wenn die endgültige Berechnung noch nicht steht; Sie können später korrigieren.
Wechselwirkungen mit Doppelbesteuerungsabkommen
Die meisten Länder mit nennenswerter spanischer Immobilienpräsenz haben Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit Spanien, die Spanien das vorrangige Besteuerungsrecht für Gewinne aus spanischen Immobilien zuweisen, wobei das Wohnsitzland die spanische Steuer auf eine inländische Steuerschuld anrechnet:
- Vereinigtes Königreich — UK-ES-DBA: Spanien primär, UK rechnet an.
- Deutschland — DE-ES-DBA: Spanien primär, Deutschland rechnet an.
- Frankreich — FR-ES-DBA: Spanien primär, Frankreich rechnet an.
- Vereinigte Staaten — US-ES-DBA: Spanien primär, USA rechnen über den foreign tax credit an.
In der Praxis ist die spanische Steuer in der Regel die höhere Steuer in der Kette, sodass das Wohnsitzland die gesamte spanische Zahlung anrechnet und keine zusätzliche Steuer auf den Gewinn im Wohnsitzland anfällt. Verifizieren Sie dies dennoch immer mit einem Steuerberater im Wohnsitzland vor dem Verkauf.
Erstattungszeitraum
Erstattungsanträge über Modelo 210 dauern typischerweise 6–12 Monate. Die Hacienda kann Belege nachfordern (Modernisierungsrechnungen, Beurkundungen) — antworten Sie innerhalb der 10-Tage-Frist, sonst verfällt der Vorgang. Erstattungen werden auf ein spanisches Bankkonto überwiesen oder, mit zusätzlichem Aufwand, auf ein EU-SEPA-Konto.
Häufige Wege, wie Nichtansässige zu viel zahlen
- Modernisierungen vergessen. Badumbau, Garagenbau, Pool — alles mindert den Gewinn. Bei Bedarf aus alten Kontoauszügen rekonstruieren.
- Grunderwerbsteuer (ITP) beim Erwerb vergessen. Erhöht die Anschaffungsbasis um 6–10 %. Die Originalkaufurkunde heraussuchen.
- Den Marktwert statt des tatsächlichen Verkaufspreises ansetzen. Die Hacienda bewertet anhand der Beurkundung; Marktmeinungen fließen nicht in die Berechnung ein.
- Nur Modelo 210 einreichen und die Plusvalía ignorieren. Sie sind getrennt. Das Rathaus schickt die Steuerfestsetzung 6–12 Monate später.
- Die Erstattung nicht innerhalb von 4 Jahren beantragen. Erstattungsansprüche verjähren — reichen Sie Modelo 210 auch dann ein, wenn keine zusätzliche Steuer fällig ist, allein um die Erstattungsfrist auszulösen.
Wenn Sie eine spanische Immobilie in den nächsten 12 Monaten zum Verkauf anbieten möchten und einen sauberen Prozess vom Makler bis zur Erstattung wünschen, vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung. Wir koordinieren mit Ihrem Verkaufsmakler und Ihrem Steuerberater im Heimatland, sodass die Beurkundung mit bereits geklärter Steuerposition stattfindet — und nicht im Nachhinein.
