Si va a comprar una vivienda en España sin convertirse en residente fiscal, la hipoteca a la que tiene acceso es un producto distinto al que ven los compradores residentes. Mayor entrada, documentación más exigente y un grupo más reducido de bancos dispuestos a estudiar su perfil — pero un panorama de tipos competitivo si entra informado. Esta guía cubre lo que un comprador no residente debe esperar de los bancos españoles en 2025: LTV típicos, fijo frente a variable, el paquete documental que piden y el plazo de cuatro a seis semanas que debe tener en cuenta.
La hipoteca de no residente en un párrafo
Los bancos españoles clasifican a los solicitantes en residentes (con declaración de IRPF en España) o no residentes (todos los demás). Los no residentes suelen financiar hasta un 60–70% LTV sobre el menor de la tasación o el precio de compra, frente al 80% LTV disponible para residentes. Necesitará 30–40% de entrada en efectivo más otro 10–14% para impuestos y gastos — sobre una villa de 500.000 €, calcule entre 200.000 y 270.000 € de liquidez en la firma.
Quién presta a no residentes
No todos los bancos españoles tratan a los no residentes con seriedad. Los prestamistas activos para extranjeros en 2025 se dividen en tres grupos:
- Grandes bancos nacionales con red internacional — Banco Santander, BBVA, Sabadell, CaixaBank. Sus mesas de no residentes conocen el juego de la documentación y suelen tramitar más rápido, a costa de tipos algo menos atractivos.
- Bancos regionales y de la Costa del Sol — Unicaja, Bankinter, la marca Solbank de Banco Sabadell. Fuertes en Marbella, Estepona y el corredor de Málaga. Suelen ofrecer los mejores tipos en compras prime de primera línea.
- Banca privada internacional — UBS, Deutsche Bank Spain, BNP Paribas. Relevante para compradores HNW (a partir de 2 M €), donde puede interesarle vincular la hipoteca a una relación de gestión patrimonial.
Los brokers hipotecarios de Marbella suelen tener tablas de tipos de 8–12 entidades y pueden presentar una sola operación en paralelo a varios bancos. En compras de 500.000 € o más, ir por broker suele ahorrar entre 20 y 40 puntos básicos frente a acudir directo.
Condiciones típicas en 2025
Los rangos siguientes son indicativos para un no residente con perfil profesional limpio que compra primera o segunda residencia en la Costa del Sol:
| Concepto | Rango típico 2025 |
|---|---|
| LTV máximo | 60–70% (residentes en vivienda habitual: 80%) |
| Importe mínimo | 100.000–150.000 € (los bancos rara vez prestan importes pequeños a no residentes) |
| Plazo máximo | 25–30 años, con vencimiento limitado a los 70–75 años de edad |
| Tipo fijo (5–10 años fijo) | 3,10% – 4,20% |
| Tipo mixto (fijo 5–10 años, luego variable) | 2,90% – 3,80% |
| Tipo variable (Euríbor + diferencial) | Euríbor 12M + 1,00% a 1,80% |
| Comisión de apertura | 0,5–1,5% del préstamo |
| Tasación | 350–700 €, a cargo del comprador, perito independiente |
Los productos a tipo variable se referencian al Euríbor a 12 meses. Si el índice se mueve 50 puntos básicos, una hipoteca de 350.000 € varía aproximadamente 100 € al mes.
Documentación que pedirá el banco
Para un solicitante no residente el paquete documental es más pesado que el de un residente. Cuente con tener todo traducido al español por traductor jurado y apostillado cuando el país de origen no esté en el Convenio de La Haya con España:
- Pasaporte + certificado NIE (vea nuestra guía del NIE)
- Dos últimos ejercicios fiscales del país de residencia
- Tres últimas nóminas (asalariados) o dos años de cuentas anuales + retiros (autónomos y socios trabajadores)
- Extractos bancarios de cuentas personales y empresariales, últimos 6 meses
- Cuadro de deudas — hipotecas sobre otras propiedades, préstamos coche, saldos de tarjetas, todo lo declarable
- Cartas de referencia de bancos actuales (una por cada relación significativa)
- Contrato de reserva de la vivienda una vez firmado
Las traducciones y apostillas suman 1–3 semanas al plazo y entre 400 y 1.200 € al coste según el volumen documental.
El plazo de extremo a extremo
La hipoteca corre en paralelo a la compraventa. Desde la firma del contrato de reserva hasta llaves en mano en notaría, calcule:
- Días 1–7 — Contrato de reserva firmado (señal reembolsable, normalmente 6.000–10.000 €). Solicitudes hipotecarias en paralelo con 2–3 entidades.
- Días 7–21 — Comité de riesgos del banco. Cada banco puede pedir documentación adicional. El más lento marca el ritmo.
- Días 21–28 — Tasación encargada por el banco elegido. Entrega valor de tasación que el banco usará para fijar el LTV final.
- Días 28–42 — Banco emite la oferta vinculante. La ley española le concede 10 días de reflexión antes de firmar.
- Días 42–60 — Cita de notaría. Firma de la escritura pública de compraventa y de hipoteca en la misma sesión. El banco abona el importe ese día.
Seis semanas es el suelo realista para una operación de no residente. Ocho es la mediana. Empiece pronto.
El ángulo fiscal que se les escapa a los no residentes
Los intereses hipotecarios no son deducibles del rendimiento del alquiler para arrendadores no residentes (a diferencia de los arrendadores residentes, que sí pueden deducirlos antes de calcular el impuesto). Sin embargo, los intereses sí son deducibles a efectos de plusvalía cuando vendan: incrementan el coste de adquisición. Conserve cada certificado anual de la hipoteca; los necesitará al vender.
Si más adelante adquiere la residencia fiscal, la hipoteca pasa al régimen de residente y obtiene las deducciones desde el segundo año. Hable con un asesor fiscal sobre el calendario si su residencia es a varios años: a veces aplazar la residencia un año ahorra más que las deducciones; a veces es al revés.
Consejos prácticos para compradores no residentes en 2025
- Pre-aprobación hipotecaria antes de firmar nada. Los contratos de reserva tienen cláusulas no reembolsables a los 7–14 días. Tener una oferta vinculante firmada le permite negociar con fuerza.
- No priorice solo el tipo. Un banco que cierra en 4 semanas al 3,5% es mejor que uno que cierra en 9 semanas al 3,3% si su contrato de reserva corre en contra.
- Cambie la entrada a euros pronto. Los tipos de cambio se mueven; una variación del 3% libra-euro sobre 200.000 € le cuesta 6.000 £. Cierre el cambio en la reserva, no en notaría.
- Evite la trampa de la cuenta bancaria. La mayoría de bancos hipotecarios exige abrir cuenta corriente y domiciliar los gastos del inmueble. Hágalo en la semana 1, no en la 5.
Si quiere una revisión estructurada de sus opciones hipotecarias antes de comprometerse con un inmueble, reserve una consulta gratuita y revisaremos la preselección de bancos que encaja con su perfil.
