L’Andalousie est depuis longtemps la communauté autonome la plus accueillante fiscalement pour les résidents et propriétaires étrangers à patrimoine élevé. La bonification de 100% sur l’Impôt régional sur la Fortune est l’une des principales raisons pour lesquelles de nombreux résidents britanniques, allemands, français et américains préfèrent Marbella à Majorque, Madrid ou la Costa Brava. Mais le tableau 2026 est plus nuancé que « pas d’Impôt sur la Fortune en Andalousie ». L’Impôt national de Solidarité (ITSGF) — initialement temporaire — a été prorogé et probablement rendu permanent, posant un plancher sous la bonification régionale pour un patrimoine net supérieur à 3 M€. Voici le guide opérationnel 2026 pour les résidents andalous étrangers et les non-résidents propriétaires d’actifs espagnols.
Les deux couches — régionale et nationale
L’Impôt sur la Fortune en Espagne a en 2026 une architecture à deux couches :
| Couche | Qui fixe le taux | Traitement andalou |
|---|---|---|
| Impôt régional sur la Fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) | Communauté autonome fixe tranches et bonifications | Bonification 100% — charge effective 0 € |
| Impôt national de Solidarité (ITSGF) | Gouvernement central (Madrid) fixe tranches et minima | Appliqué intégralement — la bonification régionale ne protège pas |
Avant 2022, seule la couche régionale existait. La bonification andalouse signifiait zéro impôt sur la fortune, point final. La Communauté de Madrid avait la même structure. Le gouvernement central, agacé que les contribuables les plus fortunés ne paient rien, a introduit l’ITSGF fin 2022 comme « contribution temporaire de solidarité » — une couche nationale que les autonomes ne peuvent pas bonifier.
Initialement censé expirer fin 2024, l’ITSGF a été prorogé fin 2024 et est désormais probablement permanent. Le consensus politique qu’il est là pour rester a déplacé les priorités de planification : la bonification andalouse est désormais surtout utile aux propriétaires avec un patrimoine net entre 700 K€ et 3 M€ ; au-dessus de 3 M€, l’ITSGF domine la question.
ITSGF — ce qu’il coûte vraiment
Tranches ITSGF 2026 (inchangées depuis 2024) :
| Tranche de patrimoine net | Taux ITSGF |
|---|---|
| Jusqu’à 3.000.000 € | 0% |
| 3.000.001 à 5.347.998 € | 1,7% |
| 5.347.999 à 10.695.996 € | 2,1% |
| Au-delà de 10.695.996 € | 3,5% |
Même abattement personnel de 700 K€, mais l’abattement résidence principale est restreint (300 K€, résidents uniquement).
Cas pratique. Retraité britannique résident à Marbella, patrimoine net mondial 4,5 M€ (villa Marbella 1,8 M€, investissements UK 2,5 M€, liquidités 200 K€).
- 700 K€ d’abattement personnel → assiette 3,8 M€
- 300 K€ résidence principale (villa Marbella) → assiette 3,5 M€
- ITSGF : 0% sur les 3 premiers M€ = 0 ; 1,7% sur 0,5 M€ = 8.500 €
- Impôt régional sur la Fortune (Andalousie) : serait ~80 K€ → bonification 100% → 0 €
- Total Impôt sur la Fortune 2026 : 8.500 €
Si la même personne résidait en Catalogne (sans bonification), elle paierait environ 80 K€ régionaux. L’Andalousie l’emporte de 71.500 €.
Avec 15 M€ au lieu de 4,5 M€ :
- ITSGF : 0% sur 3 M€ + 1,7% sur 2,347 M€ + 2,1% sur 5,348 M€ + 3,5% sur 3,305 M€ = ~266 K€
- Impôt régional sur la Fortune (serait) ~350 K€ → bonifié 100% → 0 €
- Total Impôt sur la Fortune 2026 : ~266 K€
La bonification a éliminé 350 K€ mais l’ITSGF en a repris 266 K€. L’avantage net s’est dramatiquement réduit.
Non-résidents — l’option UE/EEE
Avant 2023, les non-résidents propriétaires d’actifs espagnols soumis à l’Impôt sur la Fortune ne payaient que la part étatique — sans accès aux bonifications régionales. Le Tribunal Constitutionnel espagnol a jugé cela discriminatoire en 2022, et la Loi 38/2022 l’a corrigé : les résidents UE/EEE peuvent opter pour appliquer les règles de la communauté autonome.
Dans le cas de l’Andalousie, l’option signifie que la bonification 100% s’applique — charge régionale 0 €. L’ITSGF s’applique toujours sur le patrimoine espagnol au-delà de 3 M€ (avec abattement de 700 K€, sans protection résidence principale pour les non-résidents).
Les résidents britanniques post-Brexit NE bénéficient PAS de l’option UE/EEE. Les propriétaires non-résidents britanniques paient l’Impôt sur la Fortune étatique sans bonification, plus l’ITSGF — un coût post-Brexit notable que nous avons couvert dans notre guide vente par les propriétaires britanniques. Pour les retraités britanniques avec un patrimoine net de 5 M€+, cela peut représenter 40–80 K€/an d’Impôt sur la Fortune supplémentaire qu’un voisin français équivalent ne paie pas.
Comment les actifs sont valorisés
Les règles de valorisation sont techniques mais conséquentes. Par classe d’actif :
| Actif | Règle de valorisation |
|---|---|
| Immobilier en Espagne | Plus haut de : valeur cadastrale, valeur ITP à l’achat, dernière valeur déclarée (succession par exemple), ou valor de referencia (achats post-2022) |
| Immobilier à l’étranger | Plus élevé du coût d’acquisition ou de la valeur de marché actuelle (résidents — pas d’abri pour les biens étrangers) |
| Actions cotées | Cours de clôture au 31 décembre |
| Parts non cotées | Généralement valeur d’actif net (ou plus haut si transactions récentes le supportent) |
| Liquidités et dépôts | Solde au 31 décembre |
| Contrats d’assurance | Valeur de rachat au 31 décembre |
| Usufruit / nue-propriété | Décotés selon tables d’espérance de vie |
| Véhicules, art, bijoux | Valeur de marché (sujet à inspection) |
Les charges réduisent la valeur brute : hypothèques, prêts garantis, inscriptions au registre. Une villa libre de 2 M€ ajoute 2 M€ ; la même avec 700 K€ d’hypothèque ajoute 1,3 M€.
Catégories d’actifs exonérées
Certaines catégories sont totalement exonérées (Impôt sur la Fortune et ITSGF) :
- Actifs affectés à activité économique active, détenus par personne physique (auto-entrepreneur), où l’activité est principale et source principale de revenu. Tests stricts.
- Parts d’entreprise familiale où : au moins 5% détenus individuellement (ou 20% en groupe familial), titulaire ou membre du groupe exerce des fonctions de direction, et la rémunération de direction dépasse 50% du revenu personnel du travail et de l’activité économique.
- Droits de retraite consolidés — plans de pensions (PPI), prévoyance professionnelle, droits sécurité sociale.
- Propriété intellectuelle maintenue dans le patrimoine de l’auteur.
- Biens culturels déclarés d’intérêt culturel.
L’exonération entreprise familiale est le levier le plus puissant pour les résidents andalous fortunés. Restructurer les actifs via une holding familiale espagnole respectant les tests de gestion active et de revenu principal peut sortir un patrimoine net significatif de l’assiette. Structure que nous travaillons largement pour clients à 10 M€+ — mais exige une substance économique réelle (activité genuine, rôles managériaux effectifs), pas une réorganisation papier.
Modelo 714 — la déclaration
L’Impôt sur la Fortune se déclare via Modelo 714 avec la déclaration annuelle de revenus, entre le 4 mai et le 30 juin pour l’année civile précédente. Seuils :
- Patrimoine net supérieur à 700 K€ (avant Loi 38/2022, 1 M€ pour non-résidents — désormais aligné)
- Total des actifs supérieur à 2 M€ (peu importe le patrimoine net — important si très endetté)
Les deux déclenchent l’obligation. Les 700 K€ sont par personne (couples mariés peuvent avoir chacun 700 K€, soit 1,4 M€ combinés).
ITSGF se déclare via Modelo 718 dans la même fenêtre. Si vous devez l’ITSGF, vous devez déposer aussi le Modelo 714, même si l’Impôt régional sur la Fortune est bonifié à zéro.
Le dépôt tardif déclenche :
- 5–20% de majoration selon le retard
- Intérêts au taux légal
- Estimation d’office par l’AEAT en cas de défaut
Pour les non-résidents avec patrimoine seulement en Espagne, le dépôt se fait via avocat ou gestor en Espagne. Beaucoup de non-résidents découvrent au moment d’une vente ou d’une succession qu’ils auraient dû déclarer depuis des années — l’AEAT réclame alors les arriérés plus pénalités. La prescription est de 4 ans, le pire scénario est donc 4 années de régularisation rétroactive.
Leviers stratégiques — ce qui bouge vraiment la facture
Pour résidents et non-résidents à patrimoine élevé en Espagne, leviers par ordre d’impact typique :
1. Hypothéquer le bien espagnol
Le bien espagnol est l’actif qui tire l’Impôt sur la Fortune. Une villa libre de 1,5 M€ = 1,5 M€ d’assiette. La même avec 1 M€ d’hypothèque = 500 K€. Les taux hypothécaires non-résidents en 2026 sont ~3,8–5,0% — parfois le coût du financement compense l’économie d’impôt, surtout pour propriétaires 5 M€+.
2. Société holding familiale
Pour propriétaires à actifs business espagnols significatifs, restructurer via une empresa familiar qualifiée sort ces actifs entièrement de l’assiette. Bénéfice substantiel pour titulaires 5 M€+ avec patrimoine partiellement business.
3. Régime 99% donations andalouses — donations en vie aux enfants
La bonification 99% sur les Donations en Andalousie (Décret-loi 7/2022) signifie que les donations parents-enfants paient ~1% de droits de donation à parents proches. Combiné au transfert progressif du patrimoine hors du nom du parent, cela peut réduire l’assiette de l’Impôt sur la Fortune sur les années. La plus-value sur la donation (cession à valeur de marché) est le coût — l’arbitrage doit être modélisé.
4. Andalousie vs autres régions
Pour 3 M€+ de patrimoine net, la bonification andalouse bat encore la plupart des régions, mais l’écart s’est resserré. La bonification de Madrid + tranches IRPF plus basses est un concurrent proche. Pour certains profils, le NHR portugais (en extinction) ou le forfait italien offrent de meilleurs résultats — tous deux politiquement incertains.
5. Enveloppes pension/assurance
Envelopper la liquidité dans des produits de pension ou d’assurance reconnus en Espagne diffère ou élimine l’inclusion en Impôt sur la Fortune pour certaines classes d’actifs. Marge limitée pour les très grandes fortunes mais utile en marge.
Pièges fréquents avec l’Impôt sur la Fortune
- Croire que « l’Andalousie n’a pas d’Impôt sur la Fortune » — vrai pour la majorité des profils, mais l’ITSGF intervient au-delà de 3 M€ et le message commercial n’a pas été mis à jour
- Non-résidents qui ne déclarent pas car aucune charge — le seuil de 700 K€ déclenche l’obligation même à 0 €
- Sous-évaluation cadastrale supposée par défaut — l’AEAT compare avec valor de referencia et valeur ITP ; le plus haut l’emporte
- Hypothèques sur biens étrangers utilisées pour réduire l’Impôt sur la Fortune espagnol — seules les hypothèques garanties directement par l’actif espagnol réduisent son assiette
- Exonération entreprise familiale revendiquée sans preuve de gestion active — l’AEAT conteste ces dossiers chaque année, ceux qu’elle gagne valent 4 années de rappel d’impôt
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