Una herencia española consiste en sacar el inmueble del nombre del fallecido y ponerlo a nombre de los herederos — y no hay atajo a la cadena procesal española. Certificado de defunción, Certificado de Últimas Voluntades, testamento (español o extranjero), escritura de aceptación notarial, pago del ISD, inscripción registral. Cada paso tiene requisitos documentales, plazos y matices que sorprenden a los herederos no residentes que intentan tramitar a distancia. Esta es la guía 2026 para herederos no residentes de inmueble en Costa del Sol — qué pasa, cuánto dura, qué puede salir mal.
El estado final — qué se quiere lograr
El objetivo del proceso de herencia es trasladar el inmueble del nombre del fallecido (en el Registro de la Propiedad) al nombre de los herederos. Para ello se necesita:
- Prueba legal de la condición de heredero (testamento + aceptación)
- ISD pagado (o formalmente no procede / en prórroga)
- Una escritura de aceptación de herencia notarial
- Inscripción del nuevo título en el Registro de la Propiedad
Mientras los cuatro pasos no estén completos, el inmueble está en limbo legal — pertenece a “la herencia” pero no a usted. No se puede vender, hipotecar, ni siquiera reformar (los contratistas no aceptan firma de propietario sin título). Algunos herederos dejan el inmueble en este estado años; las facturas (cuotas de comunidad, IBI, plusvalía si se vende, IRNR imputado) siguen acumulándose.
Los seis documentos básicos
Antes de acudir al notario español, reúna:
| # | Documento | Origen |
|---|---|---|
| 1 | Certificado de defunción (formato internacional) | Registro civil del país de fallecimiento; Apostilla si extranjero |
| 2 | Certificado de Últimas Voluntades | Ministerio de Justicia español — online o por correo; tasa 4 €, 7-15 días hábiles |
| 3 | Último testamento (si lo hay) | Archivo del notario español (testamento español) o jurisdicción extranjera (con Apostilla + traducción jurada) |
| 4 | NIE de los herederos | Necesario para ISD y Registro — ver guía NIE |
| 5 | Pasaporte / DNI de los herederos | Copia + presencia ante notario (o poder) |
| 6 | Documentación del inmueble | Escritura original, IBI reciente, certificado catastral |
El Certificado de Últimas Voluntades es el documento que más sorprende a los herederos no residentes. Indica si el fallecido otorgó testamento español. Aunque fuera extranjero, puede haber otorgado uno español para regir sus bienes en España — sin esta verificación, riesgo de actuar bajo testamento equivocado.
Para fallecidos sin testamento español, el Reglamento UE 650/2012 (vigente desde 2015) aplica para fallecidos ciudadanos UE: la ley de su residencia habitual rige la sucesión. Británicos post-Brexit están fuera del Reglamento UE pero la práctica notarial española sigue aplicándolo en algunos casos como criterio de conexión — necesita juicio caso a caso.
Qué hace realmente la aceptación de herencia
La escritura de aceptación de herencia es el documento notarial central de todo el proceso. Hace tres cosas a la vez:
- Identifica a los herederos según el testamento y la ley de sucesión aplicable
- Lista los activos y deudas de la herencia con sus valores
- Asigna activos y deudas entre los herederos según sus cuotas
Se firma ante notario español, con todos los herederos (o sus apoderados) presentes. Cada heredero acepta, acepta a beneficio de inventario o renuncia individualmente.
Tres opciones de aceptación por heredero
- Aceptación pura y simple: el heredero recibe la cuota Y la responsabilidad pro rata por las deudas. Si la herencia tiene deudas desconocidas, esa responsabilidad puede exceder el valor — el heredero paga la diferencia con su patrimonio personal. Opción más común para herencias limpias.
- Aceptación a beneficio de inventario: el heredero recibe la cuota, pero su patrimonio personal queda protegido frente a deudas más allá del valor heredado. Algo más cara (inventario formal requerido), usada en herencias donde las deudas pueden no estar todas conocidas.
- Renuncia de la herencia: el heredero rechaza formalmente. Su cuota pasa al siguiente en orden. Irrevocable. Se usa cuando la cuota está muy endeudada, o cuando una transferencia fiscal-estratégica más adelante es preferible (saltar generación).
La elección es irrevocable para ese heredero una vez tomada. Coherederos pueden elegir distinto — uno renuncia mientras hermanos aceptan.
Pago del ISD — el reloj de los 6 meses
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones español (ISD) debe pagarse en 6 meses desde la fecha de fallecimiento. Modelo 650 es el formulario. Se puede solicitar prórroga de 6 meses presentando la solicitud antes del vencimiento (con coste, sin rechazo si está en plazo).
Para inmueble en Andalucía, factura ISD práctica en una herencia Costa del Sol:
- Herederos parientes cercanos (cónyuge, hijos, padres, abuelos) reciben la bonificación 99% andaluza (Decreto-Ley 7/2022) — ISD efectivo típico ~1% del valor bruto
- Parientes lejanos (hermanos, sobrinos, primos) sufren ISD estatal con bonificación regional limitada — ISD efectivo típico 25–50% del valor
- Herederos no parientes (designados en testamento sin parentesco): hasta 81,6% efectivo después de los multiplicadores de patrimonio preexistente
Para un piso típico de 1 M€ en Marbella heredado por hijo del fallecido: ISD efectivo ~10.000 €. Mismo piso heredado por amigo no pariente designado: ISD efectivo 350.000 €+.
La bonificación 99% andaluza tiene sus condiciones:
- Heredero debe ser pariente cercano (Grupo I o Grupo II en clasificación ISD)
- Residencia habitual del fallecido y/o heredero en Andalucía (la reforma reciente extendió a herederos no residentes de inmuebles en Andalucía)
- Inmueble en Andalucía
Modelo 650 y Modelo 651
- Modelo 650: ISD por sucesión (mortis causa). Presentado en oficina autonómica (Andalucía: Junta de Andalucía — Agencia Tributaria).
- Modelo 651: ISD por donación (intervivos).
Ambos calculan base, aplican reducciones, computan tributo, restan bonificaciones. Presentación online en el portal de la Junta (heredero necesita NIE y certificado digital, o usar gestor).
Inscripción registral — el paso final
Una vez firmada la escritura de aceptación y pagado el ISD (o no procede / en prórroga), el abogado de los herederos presenta:
- La escritura de aceptación (instrumento notarial)
- Justificante del pago del ISD (Modelo 650 sellado)
- Certificado de Últimas Voluntades
- Certificado de defunción
- NIE de los herederos
Al Registro de la Propiedad del lugar del inmueble. Inscripción tarda 2–6 semanas. Aranceles según valor: típico 1.500–5.000 € para inmueble Costa del Sol.
Tras la inscripción, los herederos figuran como propietarios formales. El título refleja sus nombres; pueden vender, hipotecar, reformar o conservar.
Plusvalía Municipal en herencia
Heredar inmueble Costa del Sol activa Plusvalía Municipal (impuesto local sobre el incremento del valor catastral del suelo durante la tenencia del fallecido) — a cargo de los herederos.
Puntos clave:
- Mismo cálculo que en venta: valor catastral del suelo × multiplicador por años × tarifa
- Pagada al ayuntamiento donde está el inmueble (Marbella, Estepona, Mijas, Benahavís — cada uno con su tarifa)
- Plazo: igual al ISD, 6 meses (1 año en algunos municipios)
- Facturas típicas en Marbella: 2.000–15.000 € para tenencias de 5-15 años
- Sentencia TC 2017 + RD 26/2021 permiten optar por el método de ganancia real cuando el método objetivo excede la ganancia real
Errores frecuentes de herederos no residentes
- Saltarse el plazo de 6 meses del ISD — recargos automáticos 5-20% más intereses. La prórroga debe solicitarse antes del vencimiento.
- Asunción de testamento extranjero — asumir que el extranjero basta sin verificar Últimas Voluntades por uno español que pudiera revocar o complementar.
- Un heredero acepta solo — sin todos los herederos (o sus poderes) no se firma la aceptación. Un heredero ausente bloquea todo el proceso.
- Olvidar la Plusvalía Municipal — pagable separadamente del ISD, frecuentemente olvidada por no residentes centrados en ISD.
- Renuncia hecha informalmente — la verbal no surte efecto. Necesaria renuncia notarial formal.
- Asumir que la bonificación 99% aplica automáticamente — el requisito de residencia del heredero puede fallar; no todos los herederos califican (solo Grupo I y II).
Cronograma práctico para un piso Costa del Sol
| Semana | Acción |
|---|---|
| 1 | Encargo a abogado español; certificado de defunción aportado; firma poder en notario del país de origen |
| 2 | Apostilla del poder + envío a España; abogado pide Últimas Voluntades |
| 3-4 | Documentos llegan; si testamento extranjero, traducción jurada preparada |
| 5-6 | NIEs obtenidos para herederos sin él; certificado catastral solicitado |
| 7-8 | Cita con notario; firma de la escritura de aceptación |
| 9-10 | ISD calculado y pagado vía Modelo 650; Plusvalía Municipal calculada y pagada |
| 11-12 | Documentos al Registro de la Propiedad; espera de inscripción |
| 13-16 | Registro inscribe la transmisión; nueva nota simple a nombre de los herederos |
Total: 13-16 semanas para herencia limpia. Sumar semanas si testamento extranjero requiere traducción, varios herederos requieren coordinación, o el inmueble tiene incidencias (hipotecas, servidumbres, ventas no inscritas).
Artículos relacionados
- Leyes de herencia en España — Guía completa para extranjeros
- Testamento transfronterizo + Reglamento UE 650/2012
- Bonificación 99% del Impuesto sobre Sucesiones en Andalucía
- Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía 2026
- Número NIE — Guía completa para extranjeros
- Ganancia patrimonial — Venta no residente
Si acaba de enterarse de una herencia en España y necesita quien dirija la cadena procesal desde su país, reserve una consulta gratuita. El reloj de los 6 meses del ISD empieza con la fecha de fallecimiento — engagement temprano mantiene los plazos cómodos en lugar de comprimidos.
